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尊龙凯时【新春财经观察】返乡见闻——龙年春节消费基础设施调研

  尊龙凯时【新春财经观察】返乡见闻——龙年春节消费基础设施调研投研团队依然笔耕不辍,在返乡或旅途中,细细感受、观察不同领域的发展和变化。希望借《新春财经观察》栏目,通过一个个鲜活的案例,洞察龙年市场发展。

  2024龙年春节留沪过年,对于基础设施领域2023年关注度较高的消费基础设施,我找了几个地方实地游玩。

  春节期间是上海人最少的几天,上海每年也总有一些新开张的商场,那不能免俗,第一站浦东最大的单体商场,曹路招商花园城。

  曹路招商花园城坐落于9号线顾唐路站附近,附近有占地颇大的金海湿地公园,离宝龙广场隔着金海路分布在地铁站南北两端,但体量大的多,附近的地标还有二工大金海路校区、上海著名民办高校杉达大学,距离华为上研所大概4km,金海路杉达大学北边是一些住宅小区。

  曹路地处外环外,是上海几大动迁基地之一,与西边的泗泾动迁基地挑起9号线的两头,动迁基地的特点就是人口密集,住宅品质一般。

  曹路招商花园城是典型的盒子型商场,适合上海的天气,招商定位较为亲民,和现在的商业一样,靠餐饮吸引人气,业态除了传统的游乐、餐饮、服装、撸猫社、超市,还引入了一定体量的家居店。

  内部设计上中规中矩,L型建筑动线简单清晰,最顶层的跑道尚未完善,每层都有较大的户外露台,但需要穿过店铺方可到达;公共休憩空间较为充足;新开商场厕所一般都不错,这家也不例外,每层都有母婴室,这点很好。

  地图上看到这个商场附近的小区有爱法花园,这是一个比较早期的商品房小区,建成多年后迎来了地铁和完善的配套商业。

  金海路目前在快速路改造中,未来改造完成后势必对金海路两边形成割裂;作为外环外的大型商业,如果保持自己的活力,与周边竞品的关系,能否常态常新是始终要面对的挑战。不得不说,国内的商业品牌虽然有时候看起来没那么现代、细节上有时不那么完美,但是对消费者心态的把握也有自己的一套路子。

  第二站是EKA天物,这是最近一个比较网红的工业厂房城市更新案例,地理位置甚至有些偏僻,位于金桥路尊龙凯时AG旗舰厅,不靠地铁站,原为上海航海仪器总厂,被改造为消费、办公、产业孵化的综合体,开放式设计。

  工业更新案例近年来有很多优秀作品,上海的城市更新案例很多,虹口区的1933老场坊、徐汇西岸,这次春晚沈阳会场选在中国工业博物院(原沈阳铸造厂)也是工业建筑更新的代表作品(东北作为中国的鲁尔,有不少工业建筑更新的优秀作品)。

  天物这个品牌并不陌生,主打一个旧厂房更新尊龙凯时AG旗舰厅,杨高中路的天物空间·联洋运营多年,前身为红心电器工厂;这次去的EKA天物位于浦东金桥地区,金桥国际广场以西一个路口,EKA并非合作方,是三个英文字母Exploration、Knowledge、Aesthetics的首字母。

  EKA天物占地100余亩,三十几栋建筑,基于原总厂建筑和围合形成一个小型园区,汇聚了多个休闲餐饮品牌、充满设计感的一些店铺,经常举办一些展览。瓷器店、巧克力店等都非常有意思,瓷器店还兼卖一些特色的茶叶礼品等,不同于此类店铺的高奢品,部分商品相当有性价比。

  仅从个人感觉上,EKA天物由于老厂房的固有建筑分布及机构,在业态设计上必然与其他的商业设施有很大的区别,突出低密度的小资网红店,餐饮那必然得是咖啡、西餐、轻食这类,有家餐饮店上座率极高;艺术气息一般是工业厂房城市更新案例的重要特点,更加考验设计师的设计能力和艺术功底;建筑密度、商业密度相对较低,一般为混搭型。

  相比其他城市更新案例,除了建筑品味、消费定位等,这个园区受到了我家老年人和小朋友的喜欢,这其实很不容易。作为中环地带远离市中心的园区并且交通便利度相当一般,这家园区已成为新网红打卡地。

  鸿寿坊为西塔东塔两个办公楼,中间围合了一个小型半开放商业体,是2023比较热门的商业体,原本是长寿路地带的老街坊,整个地块商业面积其实很小,大概万把平方,城市更新后有新天地之风,更具烟花气,繁花风,小而美,建筑布局紧凑。

  除了咖啡面包等小资店铺,有现在热门的点心品牌铺垫人气,社区功能部分主要由小二层的鸿寿坊食集承担,一楼是各种传统上海的点心,特产店,还有一个价格比较适中的生鲜店,二楼是一些相对平价小吃店,有点像日本的有些小集市。

  东塔高层建筑,西塔是独栋办公,生鲜店除了服务周边社区,对两边塔内的上班族,中午时分买点小蔬果下班带回家,也是个不错的选择。

  鸿寿坊位于长寿路地铁站不太远,比较出乎意料的是附近的亚新广场已经倒闭,十分破败,时代的眼泪一去不回。东边的巴黎春天也渐显颓势,新式竞品冲击之下,老式商场如何突围,难度越来越高。只有新开的旭辉里热热闹闹,奥乐齐俨然是中心地区居民的平价菜市了。

  其实除了上面几处,还去了几个现在人流量较少的街区,除了上文提到的中心地带的亚新广场,我家附近的一处小型商业近几年一直没能找到自己合适的定位。政策面,高质量发展、提高土地要素利用效率是未来城市发展的方向尊龙凯时AG旗舰厅,据《2023中国城市咖啡发展报告》数据显示,上海的咖啡馆数量已经超过了纽约和东京,人均商场面积也随着新项目的不断入市在逐步追赶东京的脚步,微观上,商办项目需要在运营管理过程中实现增值、与人口和区域发展相匹配、在与周边竞品的竞争中立于不败,是每个项目都要面临的挑战。

  随着经济形势的变化和中心区土地资源的日益稀缺,随着地产行业周期的变化、财政由基建向民生的转变,如何在中心街区保持商业设施的常态常新和长久的商业活力、如何用相对较低的建设成本获得更好的商业效益,是大城市商业建设和运营的常态化话题,商业和办公的结合、小型街区老建筑的精细化更新,都可以在城市更新的不同方向中发挥作用。(银河基金基础设施与不动产投资部朱霞)

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